بررسی حکم و دستور تخلیه ملک
حکم تخلیه و دستور تخلیه هر دو ذیل قرارداد های اجاره املاک مسکونی، مغازه های تجاری و یا املاک اجاره شده توسط دولت مورد بحث و بررسی قرار می گیرند. بنابر این برای گرفتن حکم یا دستور تخلیه تصرف ملک باید قانونی باشد یعنی اگر شخصی بدون داشتن اذن یا قراردادی با صاحب ملک، آن را مورد تصرف قرار دهد، حکم یا دستور تخلیه کاربرد خود را از دست خواهند داد. در این صورت باید به سراغ احکام تصرف عدوانی و یا خلع ید رفت.
در ابتدا لازم است که در رابطه با تفاوت های حکم و دستور قضایی نکاتی را متذکر شویم:
در صدور حکم توسط دادگاه، قاضی برای صدور حکم وارد ماهیت دعوا می شود و پس از بررسی رای نهایی را صادر می کند. برای صدور دستور تخلیه نیاز به ورود در ماهیت دعوا نیست. حکم برای اجرایی شدن نیازمند صدور اجراییه است اما دستور نیاز به اجراییه ندارد و ماهیتا خودش به محض صدور قابل اجرا است.
مدت زمان مورد نیاز برای صدور حکم نسبت به صدور دستور کوتاه تر است. بنابر این در جایی که نیازمند رسیدگی فوری به موضوع باشیم و ضرورتی در عدم فوت وقت باشد با جمع شرایط قانونی مورد نیاز، درخواست صدور دستور از کارآمدی بیش تری برخوردار است.
قرارداد اجاره
منشا حکم و دستور تخلیه، قرارداد اجاره است که به صورت مختصر به نکات اصلی آن می پردازیم.
قرارداد اجاره بین مالک ملک استیجاری و مستاجر منعقد می شود. معمولا این قرارداد در بنگاه و در حضور مشاوران املاک صورت می گیرد. دو نفر از حاضرین در بنگاه هم به عنوان شاهد در کنار طرفین قرارداد، پای آن را امضا می کنند
از نظر قانونی مالک ملک اجاره ای موجر نام می گیرد و شخصی که ملک را از موجر طی قرارداد، اجاره می کند مستاجر خوانه می شود. طبیعتا اجاره به صورت واگذاری منافع ملک به مستاجر به ازای مبلغی مشخص در مقابل آن است. این مبلغ اجاره بها نام دارد.
اجاره بها هم می تواند مبلغی معین در انتهای هر ماه باشد که به موجر پرداخت شود و هم می تواند به صورت یکجا پرداخت آن صورت بگیرد. عموما در حال حاضر به این صورت است که ماهیانه مبلغی معین به مالک به عنوان اجاره بها پرداخت می شود.
قرارداداجاره از نظر حقوقی قراردادی معین است و قواعد آن به صراحت در قانون ذکر شده است. این قرارداد سبب انتقال مالکیت منافع ملک از موجر به مستاجر می شود و در مقابل اجاره بهای تصرفات و استفاده های مستاجر را دریافت می کند.
اجاره معمولا با توافق بین موجر و مستاجر تنظیم می شود و نیازی به ثبت در دفاتر اسناد رسمی ندارد گرچه که هم سند عادی به صورت عادی داریم و هم رسمی. اما ضرورتی برای آن نیست. در حال حاضر بیش از 90 درصد قرارداد های اجاره به صورت عادی در بنگاه تنظیم می شوند و مورد امضای موجر و مستاجر قرار می گیرند.
در واقع رایج ترین قرارداد، قرارداد اجاره عادی است.
علاوه بر این قرارداد اجاره از جمله قرارداد هایی است که برای بر هم زدن آن حتما باید ادله قانونی موجود باشد و به اصطلاح حق فسخ نباشد، امکان بر هم زدن عقد اجاره وجود نخواهد داشت. طرفین مجاز به بر هم زدن یک طرفه اجاره بدون دلیل نیستند.
به همین خاطر گفته می شود برای گرفتن حکم و یا دستور تخلیه ملک، شرایطی باید احراز شود و برای مرجع رسیدگی کننده به اثبات برسد.
اجاره می تواند به صورت کتبی منعقد شود و یا به صورت شفاهی باشد. هیچ اجباری در انتخاب این موارد نیست. حتی قرارداد اجاره کتبی می تواند در برگه های از قبل آماده شده مخصوص باشد و هم به صورت دست نویس بین موجر و مستاجر در بنگاه تنظیم و به توافق طرفین برسد.
قطعا این قرارداد ها همگی دارای اعتبار هستند. اما این اعتبار و هم چنین قدرت اثباتی هر یک از آن ها بسیار متفاوت است. مثلا اگر قرارداد در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود می توان دستور تخلیه از دفتر اجرای ثبت خواستار شد که بسیار سریع تر انجام می شود. سند عادی این امتیاز را ندارد.
قرارداد اجاره اگر به صورت شفاهی تنظیم شده باشد، حتی ابات وجود قرارداد و البته تک تک توافق های میان موجر و مستاجر نیازمند اثبات در مرجع رسیدگی کننده است. طبیعی است که در مقایسه با قرارداد کتبی که به امضای هر دو طرف رسیده باشد، کار بسیار دشواری برای اثبات شرایط قرارداد هست.
شرایط لازم برای تنظیم قرارداد اجاره
قرارداد اجاره برای داشتن امکان تقاضای صدور حکم یا دستور تخلیه باید دارای ویژگی هایی باشد.
انواع قرارداد اجاره
طبق قوانین و مقررات،قرارداد اجاره انواع مختلفی دارد که البته فقط بخشی از آن امروزه رواج دارد.
- اجاره املاک مسکونی که طبیعتا برای سکونت اجاره داده می شوند.
- اجاره مغازه که برای انجام فعالیت اقتصادی و اشتغال به مستاجر واگذار می شود. این مغازه ها ممکن است دارای سرقفلی، حق کسب یا پیشه یا تجارت باشند یا نباشند.
- اجاره حیوان که در قانون مدنی به آن اشاره شده و در حال حاضر منسوخ به حساب می آید.
- اجاره اشخاص که با توجه به تصویب قانون کار و به رسمیت شناخته شدن حقوق کارگران و کارمندان کارایی ندارد و آن هم منسوخ به حساب می آید.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ در حال حاضر حاکم بر اغلب قرارداد های اجاره است. اگر شرایطی که در این قانون ذکر شده در قرارداد نباشد، دیگر تحت شمول این قانون نیست. یعنی به عبارت دقیق تر اجاره یک اجاره مدنی محسوب می شود و از قواعد قانون مدنی پیروی خواهد کرد که در پایین بیش تر به آن خواهیم پرداخت.
قرارداد اجاره برای این که بتواند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر قرار بگیرد، باید دارای این شرایط باشد:
- تاریخ آغاز و پایان اجاره در قرارداد مشخص باشد و برای اجاره مدت زمان تعیین شود.
- قرارداد اجاره حتما توسط دو شاهد مورد امضا قرار بگیرد که به نحوی تایید کننده صحت قرارداد و توافقات مندرج در آن است.
- قرارداد اجاره دو نسخه ای باشد. به عبارت دیگر از قرارداد تنظیم شده دو نسخه موجود باشد که یکی دست مستاجر باشد و یکی دست موجر بماند.
تعهدات مستاجر
مستاجر در نگهداری از ملک که می تواند منزل مسکونی یا مغازه یا… باشد، در برابر مالک ملک، امین به حساب می آید و موظف است که تمام تلاش خود را در نگهداری از ملک انجام دهد. اما مالک منافع است و هرگونه که اراده کند می تواند از منافع آن بهره مند شود به شرطی که به خود ملک آسیبی وارد نشود و متناقض با قول و قرار های موجر و مستاجر در ضمن قرارداد نباشد.
از دیگر تعهداتی که مستاجر در مقابل موجر دارد پرداخت مرتب و به موقع اجاره بهای ملک است. مخصوصا در شرایطی که ذیل قرارداد برای عدم پرداخت اجاره بها به نفع موجر حق فسخ در نظر گرفته شده باشد.
علاوه بر این در موعد اتمام اجاره موظف است ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد. مگر این که در تمدید قرارداد اجاره با موجر به توافق برسند.
انجام تعمیراتی که اساسی محسوب نمی شوند و برای استفاده بهتر و مطلوب تر مستاجر باشد یا غیر اساسی محسوب می شود با مستاجر است. از جمله این ها می توان به افزایش روشنایی منزل مسکونی، نصب دزدگیر و… اشاره کرد.
مستاجر به هیچ عنوان نباید ملک اجاره شده را تغییر کاربری دهد. نوع استفاده از ملک معمولا بین موجر و مستاجر مورد توافق قرار می گیرد. یعنی به عنوان مثال ملکی که به عنوان سکونت اجاره شده نباید تبدیل به محل برگزاری کلاس های آموزش شود یا استفاده تجاری از آن صورت بگیرد.
در صورتی که ملک نیار به تعمیر اساسی داشته باشد و این تعمیر برای سالم باقی ماندن ملک ضروری باشد مستاجر حق ندارد از اقدام موجر جهت انجام اقدامات لازم ممانعت به عمل آورد. مثلا اگر سقف خانه ترک برداشته باشد و خطر ریزش آن باشد یا رطوبت از طبقه بالا به خانه رسیده باشد باید حتما توسط موجر تعمیرات صورت بگیرد.
مخارجی مثل قبض آب، برق، تلفن و هزینه نظافت ساختمان و هم چنین شارژ با مستاجر است. علت این امر کاملا روشن است کسی که از ملک استفاده می کند هزینه بهره برداری و استفاده خود را باید بپردازد.
حقوق مستاجر
یکی از حقوق مهم مستاجر بازپس گرفتن یا استرداد ودیعه یا پول پیش ملک پس از اتمام اجاره و زمان تخلیه است. اگر ملک اجاره ای تجاری و دارای سرقفلی باشد هم بهای سرقفلی به نرخ روز تعیین خواهد شد.
مستاجر می تواند انجام تعمیرات اساسی را از موجر خواستار شود و در صورت امتناع وارد اقدام قانونی شود. یا می تواند خودش تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره بهایی که سر ماه به موجر می دهد کسر کند. البته توجه داشته باشید که این اقدام فقط می تواند به حکم دادگاه انجام شود و اگر بدون اجازه موجر باشد دیگر امکان مطالبه هزینه ها از موجر وجود نخواهد داشت.
تعهدات و حقوق مستاجر
طبق قرارداد اجاره هر دو طرف دارای تعهدات و البته حقوقی هستند. تعهدات و حقوق مستاجر به شرح روبرو است.
تعهدات و حقوق موجر
علاوه بر تعهدات و حقوق مستاجر، موجر هم حقوق و تکالیفی در مقابل مستاجر دارد.
تعهدات موجر
موجر موظف است طبق قرارداد اجاره ملک را به نحوی در اختیار مستاجر قرار دهد که مستاجر به طور کامل از تمام منافع آن بهره مند شود. هر محدودیت و ممانعتی که از جانب موجر صورت گیرد و منع استفاده مستاجر شود خلاف قراداد اجاره است. مستاجر می تواند برای رفع ممانعت یا مزاحمت از حق اقدام قانونی نماید.
موجر باید در موقع مناسب یعنی بلافاصله پس از شروع مدت اجاره، مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد.
موجر حتما باید در زمان اتمام اجاره ودیعه یا همان پول پیش متعلق به مستاجر را به او بازگرداند و ملک را تحویل بگیرد.
انجام تعمیرات اساسی ملک مورد اجاره با موجر است.
حقوق موجر
مستاجر نمی تواند خارج از کاربری که اجاره برای آن صورت گرفته است، از ملک استفاده کند در غیر اینصورت موجر می تواند حسب مورد اقدام به اخذ حکم یا دستور تخلیه نماید.
پس از انقضای مدت اجاره این حق موجر است که خواستار تخلیه ملک توسط مستاجر شود.
اگر ملک نیازمند انجام تعمیرات اساسی باشد حق موجر ورود به ملک و انجام تعمیرات است و مستاجر نمی تواند از اقدامات لازم و ضروری مستاجر جهت انجام تعمیرات جلوگیری کند.
تصرفات خارج از عرف و خارج از قرارداد در ملک توسط مستاجر یا اضافه کردن چیزی به ملکحق مستاجر نیست و هر چه که باشد موجر حق دارد آن را از ملک خود جدا کند حتی اگر باعث افزایش قیمت یا ارزش ملک شده باشد.
مثل این که آب نمایی وسط حیاط بسازد. موجر می تواند آن را تخریب کند.
تغییر کاربری ملک برای موجر حق فسخ به وجود می آورد و موجر می تواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند.
-
شورای حل اختلاف
به طور کلی طبق آیین نامه اجرایی شورای حل اختلاف رسیدگی به تمام دعاوی تخلیه میان موجر و مستاجر در این مرجع انجام می شود. به جز مواردی که ملک تجاری و دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
-
دادگاه حقوقی
برای گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری و املاکی که دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه نمود و دادخواست خود را مبنی بر تقاضای صدور حکم یا دستور تخلیه به این مرجع تقدیم کرد.
-
اجرای ثبت
در شرایطی که قرارداد اجاره رسمی است، مالک مخیر است که به شورای حل اختلاف مراجعه کند و یا اجرای ثبت.
سند رسمی سندی است که در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. از آن جایی که سند رسمی نسبت به سند عادی ضمانت اجرای قوی تری دارد بهتر است در این شرایط حتما به اجرای ثبت پیگیری شود.
مراجع رسیدگی به دعوی حکم یا دستور تخلیه
برای درخواست صدور حکم و یا دستور تخلیه بسته به شرایط به کدام مرجع حقوقی مراجعه کنیم؟
دستور تخلیه
کلیاتی که درباره دستور تخلیه لازم است بدانیم.
برای این که بتوان برای ملک مورد نظر دستور تخلیه گرفت، شرایطی باید با یکدیگر جمع شوند. دستور تخلیه از طرف موجر که مالک ملک است درخواست می شود. در این دعوا مالک خواهان و مستاجر خوانده به حساب می آید.
کسی که تقاضای صدور دستور تخلیه ملک را دارد باید مالک باشد و سند مالکیت ملک به نامش باشد. دستور تخلیه فقط زمانی می تواند مورد تقاضا قرار بگیرد که قرارداد اجاره شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ را داشته باشد. یعنی تحت شمول این قانون قرار بگیرد.
در غیر این صورت قرارداد اجاره مدنی محسوب می شود و از طریق دستور نمی توان اقدام به تخلیه مستاجر از ملک کرد.
برای صدور دستور تخلیه کافی است مالک دادخواستی مبنی بر صدور دستور تخلیه ملک به شورای حل اختلاف تقدیم کند. شورای حل اختلاف محلی که ملک اجاره ای در آن واقع شده صلاحیت دارد که به این دعوا رسیدگی کند و دستور تخلیه صادر کند. صدور دستور تخلیه توسط شورا حدود یک هفته زمان خواهد برد. بعد از صدور دستور برای اجرای آن هیچ نیازی به داشتن اجراییه نیست. دستور به محض صدور قابل اجرا می باشد.
مهلتی ک برای مستاجر جهت تخلیه مدنظر قرار می گیرد ۳ روز است. پس از سه روز اگر ملک تخلیه نشود، تخلیه با حضور مامور اجرا به همراه یک مامور نیروی انتظامی انجام می گیرد. البته حتما روز و ساعت این اقدام از قبل مشخص می شود.
اما از طرف دیگر مستاجر می تواند برای تخلیه از شورای حل اختلاف صادر کننده دستور، درخواست مهلت کند. این مهلت حداکثر ۲۰ روز است و بنا بر آیین نامه اجرایی شورای حل اختلاف یک بار قابل تمدید است یعنی جمعا ۴۰ روز می تواند برای تخلیه مهلت بگیرد.
همان طور که ملاحظه می شود مدت زمان مورد نیاز جهت رسیدن به نتیجه در چنین دعوایی کمتر از دو هفته است. یعنی بسیار سریع مورد پیگیری قرار می گیرد و روند قانون آن طی خواهد شد.
علاوه بر این اگر موجر مدعی ورود خسارتی از سمت مستاجر به خودش است حتما باید در ضمن دادخواست صدور دستور تخلیه، خواستار جبران خسارت هم باشد و در دادخواست ذکر کند.
- اجاره حتما باید دارای زمان آغاز و پایان باشد. قرارداد نمی تواند بدون زمان مشخص به توافق طرفین رسیده باشد.
- قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
- اجاره بها در قرارداد مشخص شده باشد.
- این زمان حتما باید به پایان رسیده باشد. به عبارت دیگر قرارداد اجاره منقضی شده باشد و حق موجر در مطالبه ملکش ایجاد شده باشد. از طرف دیگر مستاجر حاضر به تخلیه ملک نباشد.
- موجر و مستاجر هر دو قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
- تاریخ انعقاد قرارداد اجاره حتما از سال ۷۶ به بعد باشد که البته طبیعتا به همین صورت خواهد بود.
- قرارداد اجاره دو نسخه ای باشد نسخه ای در دست موجر باشد و نسخه ای از آن در دست مستاجر.
- علاوه بر موجر و مستاجر که طرفین قرارداد هستند، دو نفر به عنوان شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.
- مبلغی که به عنوان پول پیش یا رهن از مستاجر گرفته شده باید توسط موجر به حساب صندوق دادگستری تحویل داده شود.
با جمع این شرایط به استناد چه دلایلی می توان دستور تخلیه رفت؟
- ملک توسط مستاجر مورد استفاده هایی قرار بگیرد که یا به طور کلی غیر قانونی و نامشروع است مثل فروش مشروبات الکلی و یا خلاف توافقات صورت گرفته میان او و موجر در قرارداد است.
- از مهلت پرداخت اجاره بها ۳ ماه گذشته باشد و هیچ پرداختی توسط مستاجر به موجر صورت نگرفته باشد.
- مستاجر ملک اجاره شده را بدون رضایت و توافق با مالک ملک به مستاجر دیگری اجاره داده باشد. اصولا اگر چنین حقی برای مستاجر وجود داشته باشد باید در قرارداد ذکر شود وگرنه مستاجر به هیچ عنوان این اختیار را نخواهد داشت.
وجود چه شرایطی برای بهره مندی از دستور تخلیه ضروری است؟
برای بهره مندی از امکان تقاضای صدور دستور تخلیه، شرایطی باید از پیش رعایت شده باشد.
قابلیت توقف دستور تخلیه توسط مستاجر
دستور تخلیه که صادر می شود، طی شرایطی می تواند در مرحله اجرا متوقف شود. در صورتی که مستاجر دلایل کافی و محکمه پسند برای توقف دستور داشته باشد.
مستاجر می تواند از طریق مواردی که در پایین ذکر شده است، اجرای دستور تخلیه را متوقف نماید
- اگر سندی که موجر برای گرفتن دستور تخلیه ارائه نموه به دلایل اظهار شده توسط مستاجر فاقد اعتبار و سندیت باشد. مثل این که موجر ادعا کرده باشد که اجاره بها دریافت نکرده اما مستاجر رسید واریز اجاره بها به حساب موجر را ارائه نماید.
- اگر مستاجر سندی مبنی بر تمدید شدن قرارداد اجاره به مرجع رسیدگی کننده ارائه کند.
- اگر مستاجر پس از صدور دستور تخلیه ادعا کند دستوری که صادر شده خلاف قانون بوده است.
اگر حتی یکی از شرایطی که در بالا ذکر شد وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد. در این شرایط مالک که ملک به نام اویت باید دادخواست صدور حکم تخلیه ملک توسط مستاجر را به شورای حل اختلاف تقدیم کند.
شورای حل اختلاف محلی که ملک در آن جا واقع است صالح به رسیدگی به دعوا و صدور حکم تخلیه است. مالک در این دعوا خواهان است و مستاجر خوانده به حساب می آید.
لازم به ذکر است که اگر ملک استیجاری دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد برای گرفتن حکم تخلیه، ددگاه حقوقی محلی که مال در آن جاست صلاحیت رسیدگی دارد و اختیار رسیدگی با شورای حل اختلاف نیست.
حکم تخلیه که توسط دادگاه صادر شود، تا ۲۰ روز پس از صدور قطعی نمی شود و از طرف خوانده قابلیت اعتراض دارد.
اگر حکم به صورت غیابی صادر شده باشد، حکم غیابی ۲۰ روز پس از صدور قابل واخواهی است و مجددا ۲۰ روز قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی خواهد بود.
اگر در این مهلت های زمای اعتزاض نشود و این مهلت ها سپری شوند و یا حکم تخلیه توسط دادگاه تجدید نظر مورد تایید قرار گیرد، قطعی خواهد بود. این یعنی موجر با اجرای حکم فقط یک قدم فاصله دارد و آن هم درخواست صدور اجراییه است.
اجراییه که صادر شود تا ۱۰ روز قابل اعتراض است که پس از آن با حضور مامور اجرای حکم، حکم تخلیه اجرا می شود.
اگر موجر علاوه بر تخلیه ملک توسط مستاجر خواستار دریافت خسارت هم باشد باید حتما در دادخواست ذکر نماید وگرنه به صورت جداگانه باید بعدا دادخواست دهد. در هر دعوا فقط به خواسته مندرج در دادخواست رسیدگی می شود پس تمام آن چه خواستار هستید را در دادخواست ذکر نمایید.
به استناد چه دلایلی می توان حکم تخلیه گرفت؟
اولا سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها گذشته باشد و هیچ مبلغی از سمت مستاجر به موجر پرداخت نشده باشد.
ثانیا موارد استفاده مستاجر از ملک مورد اجاره نامشروع و غیر قانونی باشد مثلا ملک را تبدیل به محل برگزرای بازی های شرطبندی و قمار کرده باشد
ثالثا نوع بهره برداری از ملک با این که غیر قانونی نیست اما خلاف توافقات صورت گرفته میان موجر و مستاجر در قرارداد اجاره باشد.
رابعا مستاجر ملک را بدون این که این اختیار را داشته باشد به شخص دیگری اجاره داده باشد.
به عنوان نتیجه گیری کلی از مباحث مطرح شده می توان گفت که دستور تخلیه با توجه به سرعت بیش تری که دارد و این که زود تر به نتیجه مطلوب می رسد، نسبت به حکم تخلیه کارآمد تر است. به خصوص در شرایطی که زمان برای مالک ملک بسیار مهم باشد.
بنابر این بسیار بهتر است اگر از همان ابتدا قرارداد را طوری تنظیم کنیم که قابلیت درخواست صدور دستور تخلیه را داشته باشد. یعنی مجموع شرایطی را که برای گرفتن دستور تخلیه ضرورت دارد در تنظیم قرارداد حتما رعایت کنیم.
برای تقاضای صدور حکم تخلیه چه مدارکی نیاز است؟
- قرارداد اجاره
- مدارک شناسایی موجر اعم از کارت ملی و شناسنامه
- سند مالکیت ملک مورد اجاره
- دادخواست که باید به تعداد نفرات خواهان و خوانده و یک برگ اضافه باشد.
حکم تخلیه
اگر امکان تقاضای صدور دستور تخلیه نباشد، باید دادخواست صدور حکم تخلیه به مرجع صالح تقدیم کنیم.
اقدام برای اخذ حکم یا دستور تخلیه توسط وکیل ملکی متخصص
وکیل ملکی متخصص می تواند با تبحر و تخصصی که نسبت به قوانین و رویه قضایی مرتبط با روابط موجر و مستاجر دارد، در رسیدن به نتیجه بسیار موثر باشد.
برای گرفتن حکم یا دستور تخلیه می توان شخصا اقدام کرد و دعوا را مورد پیگیری قرار داد. اما بسیار بهتر است که برای شروع این مسیر از وکیل ملکی متخصص کمک گرفت و انجام امور را به او واگذار کرد.
در راستای گرفتن حکم یا دستور تخلیه از دادگاه، شورای حل اختلاف یا اجرای ثبت باید به نحوی در محضر دادگاه به اثبات برسد که موجر استحقاق دریافت آن را دارد. وکیل ملکی متخصص با مطالعه جزئیات قرارداد و توافقاتی که به صورت ضمنی و یا صراحتا در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر به توافق رسیده اند راه را برای صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه حسب مورد برای موجر هموار می کند.
اثبات چنین مسائلی از آن جا که با حقوق هر دو طرف قرارداد ارتباط مستقیم دارد، دانش حقوقی و تسلط زیادی به قوانین و مقررات ملکی و مربوط به قرارداد اجاره از جمله مجموعه قوانین روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی و… می طلبد. وکیل ملکی متخصص نسبت به تمام قوانین و مقررات تنظیم کننده روابط بین موجر و مستاجر و نیز مصوبه ها و آیین نامه های اجرایی مرتبط اشراف کامل دارد.
بدیهی است که نسبت به افراد عادی جامعه که از مسائل حقوقی و رویه محاکم رسیدگی کننده بی اطلاع هستند، وکیل ملکی متخصص با مهارت بیش تری می تواند دعوا را پیگیری کند و موکل را به نتیجه دلخواه برساند.
دعوای تخلیه نسبت به سایر اختلافات و دعاوی حقوقی چندان پر تنش محسوب نمی شود. اما قطعا در شرایط صلح، موجر دست به چنین اقدامی نمی زند و بروز اختلاف و درگیری است که موجر را ناچار به اقدام قانونی می کند.
واگذاری انجام اقدامات قانونی لازم به وکیل ملکی متخصص می تواند از تنش هایی که ممکن است در آینده ایجاد شود و میان موجر و مستاجر باعث عدم توافق بیش تر شود، جلوگیری کند.
نمی توان برای این دعاوی حق الوکاله دقیقی را بیان کرد. میزان حق الوکاله در دعاوی دستور یا حکم تخلیه به صورت توافقی میان وکیل و موکل صورت می گیرد. بستگی به ارزش ملک مورد اجاره هم دارد. مثلا اگر ملکی تجاری و دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت باشد، حق الوکاله می تواند درصدی از ارزش ملک باشد.
اگر هم ملک مسکونی باشد بسته به ارزش ملک و شرایط موجود در قرارداد اجاره دارد وکیل و موجر یا همان مالک ملک، بر سر مبلغی به توافق خواهند رسید.
حق الوکاله دستور یا حکم تخلیه چه قدر است؟
حق الوکاله اصولا مبلغی توافقی میان وکیل و موکل است.
با توجه به شرایط کرونا روابط موجر و مستاجر چگونه خواهدبود؟
ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص روابط بین موجر و مستاجر مصوبه ای به اجرا گذاشته است.
با توجه به شرایط پیش آمده به علت شیوع ویروس کرونا و وخیم بودن اوضاع اقتصادی تمامی اقشار جامعه، ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه ای را به اجرا گذاشته که شرایط آن به صورت زیر است:
قرارداد های اجاره به طور خودکار تا پایان سال 1400 تمدید خواهند شد و موجر نمی تواند تقاضای صدور دستور یا حکم تخلیه ملک را داشته باشد. در مقابل موجر مجاز است که به مبلغ رهن یا همان پول پیش و یا مبلغ اجاره بها که به صورت ماهیانه پرداخت می شود تا سقف 25 درصد اضافه کند.
اما باید گفت که این مصوبه دارای استثناهایی است که به صورت خلاصه می توانیم به آن ها اشاره کنیم:
- موجر قصد انجام تعمیرات اساسی یا ساخت ملک را داشته باشد و پروانه ساخت نیز از شهرداری اخذ کرده باشد.
- مستاجر اجاره بهای موجر را تا پایان مدت اجاره پرداخت نکرده باشد یا پس از تمدید قرارداد اجاره بها یا مبلغ اضافه شده به ودیعه را نپرداخته باشد.
- ملک مورد اجاره تنها ملک متعلق به موجر باشد. یعنی مالک غیر از ملک مورد اجاره، هیچ ملک دیگری به نامش نباشد. در این صورت به استناد نیاز شخصی برای خودش یا اعضای خانواد که تحت تکفل او هستند می تواند اقدام به گرفتن حکم یا دستور تخلیه کند.
- استفاده مستاجر از ملک غیر قانونی و نامشروع باشد. مثلا از ملک برای تهیه و فروش مواد مخدر استفاده کند.
- استفاده مستاجر از ملک خلاف توافقات میان موجر و مستاجر در حین تنظیم قرارداد بوده باشد. مثلا ملک را برای سکونت اجاره کرده باشد اما کلاس های آموزش خیاطی در آن برگزار کند.
- مستاجر با خودداری از انجام تعداتی هم چون پرداخت اجراه بها، شارژ ساختمان، قبض آب، برق و یا تلفن و مواردی از این دست به موجر ضرر جدی وارد کند.
- مستاجر رفتار های خلاف رفی داشته باشد که باعث شکایت و آزار دیگر ساکنان و همسایگان شود.
- اگر قبل از تمدید و یا در مدت تمدید موجر ملک را به صورت رسمی به دیگری انتقال دهد و سند رسمی به نام مالک جدید شود، مستاجر دو ماه از تاریخ ثبت رسمی سند مالکیت برای تخلیه مهلت دارد و موظف به تخلیه است.
- در صورتی که بر افزایش 25 درصدی مبلغ اجاره بها یا رهن به توافق یکدیگر نرسند مستاجر ناچار به تخلیه خواهد شد.
[av_hr class=’custom’ height=’20’ shadow=’no-shadow’ position=’center’ custom_border=’av-border-thin’ custom_width=’50px’ custom_border_color=’#d3d3d3′ custom_margin_top=’50px’ custom_margin_bottom=’65px’ icon_select=’yes’ custom_icon_color=’#072f4c’ icon=’uf119′ font=’justice’ av_uid=’av-1viuiwx’