مقدمه
دعوای تصرف عدوانی و خلع ید با یکدیگر دارای تفاوت های بسیاری هستند. با این وجود افراد بسیاری این دو را با یکدیگر اشتباه می گیرد. درست است که شباهت های زیادی بین این دو دعوا وجود دارد اما در محاکم تفاوت های زیادی بین این دو قائل هستند.
پس بسیار باید در حین تنظیم دادخواست به خواسته خود توجه داشته باشید. محاکم آن چیزی را در نظر می گیرند که در دادخواست شما درج شده باشد.
در این نوشته به تفکیک به بررسی خلع ید، تصرف عدوانی و تفاوت های هر کدام با یکدیگر خواهیم پرداخت.
تصرف عدوانی
تصرف غیر مشروع و خلاف قانون با اجبار و بدون رضایت مالک
تصرف عدوانی مربوط به زمانی است که شخصی ملکی که متعلق به شما بوده را به زور مورد تصرف قرار می دهد. تصرف عدوانی متعلق به موقعیتی است که شما سند مالکیتی برای اثبات مالیت خود نداشته باشید.
تنها چیزی که برای اثبات مالکیت خود دارید، تصرف شما است که در محکمه ادعای مالکیت ملک و عدوانی بودن یا با زور بودن تصرف خوانده را داشته باشید.
تصرف عدوانی می تواند به دو شکل مطرح شود
درست است که دعوای تصرف عدوانی دعوایی حقوقی است اما به دو شکل می توان آن را مطرح کرد:
- دادخواست حقوقی
- شکایت کیفری
- از هر دو روش می توان استفاده کرد با این تفاوت که در شکایت کیفری نیازمند اثبات مالکیت خود هستید یعنی به طور مثال سند مالکیت به نام خود داشته باشید.
علاوه بر اثبات مالکیت در شکایت کیفری باید سو نیت متصرف هم مورد اثبات قرار بگیرد. مثل تمام شکایات کیفری که ارتکاب عمل مجرمانه و نیت مرتکب نسبت به انجام آن باید احراز شود تا شکایت در دادگاه قابلیت استماع پیدا کند، تصرف عدوانی هم از سایر جرایم مستثنی نیست.
اگر تصرف عدوانی در دادگاه کیفری به اثبات برسد ممکن است علاوه بر حکم به رفع تصرف عدوانی، متصرف به 6 ماه تا 1 سال حبس محکوم شود و در قانون مجازات اسلامی به این نکته اشاره شده است. اگر متصرف اقدامات لازم و مندرج در حکم را انجام ندهد و هم چنان به تصرفات خود ادامه دهد ممکن است به 6 تا 2 سال حبس محکوم شود.
برای طرح شکایت کیفری مبنی بر رفع تصرف عدوانی لازم است از طریق دادسرا اقدام کنید. دادسرا با احراز دلایل کافی مبنی بر وقوع فعل مجرمانه از طریق بازپرس، کیفر خواست صادر می کند و به دادگاه کیفری مربوطه جهت رسیدگی ارجاع می دهد.
اگر هیچ یک از طرفین حاضر به مصالحه و سازش نشدند دادگاه اقدام به صدور حکم با توجه به ادله ارائه شده خواهد کرد.
- دادخواست حقوقی مبنی بر تصرف عدوانی باید به دادگاه حقوقی عمومی محل وقوع مال تقدی شود. از طرف دیگر هیچ کدام از این دو شرط یعنی داشتن سند مالکیت و اثبات سونیت متصرف لازم نیست. پس در این دعوا مالک بودن یا سند مالکانه داشتن مد نظر نیست. حتی خواهان در این دعوا می تواند مستاجری باشد که ملک مورد اجاره اش با زور مورد تصرف دیگری قرار گرفته است.
البته این مهم است که در دعوای حقوقی تصرف عدوانی، رکن روانی برای تصرف عدوانی احراز شود. شخصی که متصرف است باید از قبل از دارای مالک بودن مال مورد تصرفش مطلع و آگاه بوده باشد.
اگر دادگاه با مدارک ارائه شده، عدوانی بودن تصرف و نا حق بودن آن را احراز کند، حکم به تخلیه ملک را توسط متصرف می دهد. علاوه بر آن متصرف به جبران خسارت نیز محکوم خواهد شد. جبران خسارت شامل پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد شد که با نظر کارشناس میزان آن مشخص می شود هم چنین تمام هزینه های خواهان جهت طرح دعوا و حق الوکاله وکیل.
این مسئله در زندگی امروزی با گسترش آپارتمان نشینی و املاک اجاره ای به وفور دیده می شود. خیلی اوقات موجر که صاحب ملک است هم زمان با قرارداد اجاره ای که با مستاجر دارد، تصرفاتی در ملک می کند که ناقض حقوق مستاجر است و مستاجر رضایتی به این تصرف ندارد در این صورت می تواند دعوای رفع تصرف عدوانی را طرح نموده و از اقدامات موجر جلوگیری کند.
- اولین و مهم ترین امر برای اثبات تصرف عدوانی این است که خواهان ثابت کند تصرف و استفاده اش از ملک، نسبت به تصرف متصرف زود تر اتفاق افتاده. یعنی قبل از متصرف در ملک بوده است.
- قدمت و سابقه تصرف هم از شروط اثبات تصرف عدوانی است. مدت زمان تصرف خواهان نباید از نظر عرف و عموم جامعه زمان کوتاهی باشد. به زمان طولانی برای تصرف نیازمند است. که با توجه به شرایطی که در پرونده وجود دارد تشخیص آن با قاضی است.
- تصرف متصرف باید موخر بر تصرف خواهان دعای تصرف عدوانی باشد. یعنی اگر متصرف قبل از خواهان مال را تصرف کرده باشد و در واقع نسبت به تصرف خواهان دعوا دارای سابقه باشد. در این صورت قاضی به تصرف عدوانی رای نخواهد داد.
- شرط دیگر عدوانی و با قهر و غلبه بودن تصرف متصرف است. متصرف باید اجباری و بدون رضایت خواهان یا همان متصرف قبلی وارد ملک او شده باشد و نا خواسته بودن ان تصرف در محکمه نزد قاض اثبات شود.
- هم چنین مالی که مورد تصرف قرار گرفته، باید غیر منقول باشد. طرح دعوای تصرف عدوانی نسبت به تصرف اموال منقول امکان پذیر نیست در این صورت می توان به سراغ دعوای خلع ید رفت که در پایین به طور کامل شرح داده خواهد شد.
شرایط مورد نیاز جهت اثبات تصرف عدوانی
عدوانی بودن تصرف برای گرفتن حکم رفع تصرف عدوانی، باید با دلایلی به اثبات برسد.
نمونه های پرتکرار تصرف عدوانی
بیش ترین موارد بروز دعوای تصرف عدوانی در املاک استیجاری و املاک مشاع یا شراکتی است.
همان طور که گفته شد از پر تکرار ترین پرونده هایی که در رابطه با تصرف عدوانی مطرح می شود تصرف موجر یا مالک ملک مورد اجاره در زمان وجود قرارداد اجاره است. بعضا موجر تصرفاتی در ملک انجام می دهد که مستاجر هیچ رضایتی نسبت به آن ندارد و نافی حقوق مستاجر است.
از دیگر مواردی که بسیار شایع است تصرفات شرکا در یک ملک مشاع یا شراکتی است. گاهی شرکا تصرفاتی در ملک انجام می دهند که وارد ملک شریک دیگر می شوند. این تصرفات با طرح دعوای رفع تصرف عدوانی قابل برطرف شدن هستند.
قبل از هر چیزی باید گفت اصطلاح خلع ید در قانون به این نام مورد تصریح قرار نگرفته و تحت عنوان غصب مورد بررسی قرار می گیرد. بنابر این به راحتی می توان دریافت که خلع ید از طرف مالک مال و علیه غاصب مطرح می شود.
اما به چه کسی غاصب گفته می شود؟
اولا از اسمش پیداست که غاصب باید ملک را غصب کرده باشد. عملا استیلا و تسلط بر مال پیدا کرده باشد و از منافع آن بهره مند شود. طبیعتا کسی که هیچ تصرف و تسلط مادی بر مال پیدا نکرده غاصب به حساب نمی آید.
عمل غصب باید به زور و اجبار همراه با غلبه و بدون رضایت مالک باشد. اگر قراردادی در کار باشد یا رضایت مالک بر تصرف متصرف باشد، مادامی که مالک از رضایت خود بازنگشته و به صراحت اعلام نکرده باشد نمی توان به تصرف عنوان غاصب داد. یعنی منشا غصب باید غیر قانونی باشد.
با تمام این اوصاف، اگر مالک مالی غیر منقول یا منقول باشید که به صورت غیر قانونی مورد تصرف دیگری قرار گرفته و حاضر به تخلیه ملک نیست با به همراه داشتن سند مالکیت خود می توانید با طرح این دعوا متصرف را از ملک خارج کنید.
خلع ید از دعاوی حقوقی محسوب می شود. اثبات این ادعا بدون داشتن سند اثبات کننده مالکیت خواهان به جایی نخواهد رسید. اگر این مالکیت تنها یک ادعا باشد و برای احراز وجود مالکیت یا عدم مالکیت نیاز به رسیدگی مستقل باشد هم نتیجه مطلوب حاصل نخواهد شد و در واقع دادگاه چنین دعوایی را استماع نمی کند.
اما مزیت خلع ید زمانی بروز پیدا می کند که خواهان دارنده سند رسمی ملک مورد نظر باشد. در این شرایط هیچ ادعایی از طرف خوانده که متصرف و غاصب است مسموع نیست. در واقع ارزش و اعتبار سند رسمی بالا تر از هر ادعایی است.
مدارک مورد نیاز جهت گرفتن حکم خلع ید
- اصل سند مالکیت الزامی است.
- مدارک شناسایی خواهان اعم از کارت ملی و شناسنامه
- نظر کارشناسی که قاضی برای صدور حکم بررسی ملک را به او واگذار می کند.
- نتیجه معاینه محلی
- نتیجه تحقیقات محلی
- شهادت شاهدان و مطلعان
کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید را دارد؟
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید دادگاه حقوقی محلی است که مال در آن وجود دارد.
خلع ید
خلع ید دعواییست که علیه غاصب و توسط مالکی که سند رسمی ملک به نام اوست، مطرح می شود.
مقایسه خلع ید و تخلیه ید
اصطلاح خلع ید و تخلیه ید بسیار به هم شبیه هستند در نتیجه اغلب به اشتباه به جای یکدیگر به کار می روند.
خلع ید با تخلیه ید یکسان نیست و با یکدیگر دارای تفاوت هستند
- تفاوت اساسی بین خلع ید و تخلیه ید در آن است که تصرف غاصب در تخلیه ید از ابتدا خلاف قانون نیست. یعنی قراردادی وجود داشته که طبق آن تصرف خوانده قانونی بوده است. اما اکنون خواهان مدعی آن است که قرارداد به هر نحوی که باید به اثبات برساند، به اتمام رسیده و از این جا به بعد هر تصرفی توسط خوانده غیر قانونی و نامشروع است.
یعنی بیش تر در ارتباط با قرارداد اجاره ای که مدت آن منقضی می شود مطرح خواهد شد. به عبارت دقیق تر هر دو بر وجود قرارداد تفاهم دارند اما بر روی ادامه قانونی بودن تصرف اختلاف دارند. بهترین مصداق برای دعوای تخلیه ید همین قرارداد اجاره است.
اما در خلع ید از ابتدا غاصبانه و با زور و اجبار است. هیچ قراردادی وجود ندارد و خوانده مدعی مالکیت یا مشروعیت تصرف خود در ملک است که این دعوا تنها با ارائه سند مالکیت توسط خواهان دعوا به نتیجه مطلوب خواهد رسید. عموما هر دو ادعای مالکیت هستند اما تنها یک نفر می تواند مالکیت خود را اثبات کند.
- این دو دعوا از نظر هزینه هم با یکدیگر متفاوتند به این صورت که درست است که هر دو حقوقی به حساب می آیند اما تخلیه ید حقوقی غیر مالی است در حالی که خلع ید دعوای حقوقی مالی است. بنا براین در هزینه های دادرسی با یکدیگر متفاوت هستند.
در تخلیه ید هزینه دادرسی برابر با تمام دعاوی غیر مالی است. در خلع ید هزینه دادرسی 3 درصد ارزش مال خواهد بود و به مراتب هزینه بیش تری نسبت به تخلیه ید دارد البته بستگی به ارزش ملک و منطقه ای که ملک در آن واقع شده هم دارد و دارای نرخ یکسانی نیست.
- تفاوت دیگری که میان دعوای خلع ید و تخلیه ید وجود دارد مرجع رسیدگی به این دو دعواست. در دعوای تخلیه ید مرجع صالح به رسیدگی شورای حل اختلاف محلی است که مال در آن واقع شده. در حالی که برای رسیدگی به دعوای خلع ید دادگاه حقوقی محل وقوع مال صلاحیت رسیدگی دارد.
- اولین تفاوت در نحوه طرح دعواست. در طرح دعوای خلع ید مالکیت شرط اصلی به نتیجه رسیدن است. خواهان و مدعی مالکیت حتما باید سند مالکیت در دست داشته باشد و به دادگاه ارائه دهد وگرنه ادعایش قابل استماع نخواهد بود. منتها در تصرف عدوانی مالکیت مهم نیست حتی یک مستاجر هم می تواند دعوای تصرف مطرح کند. شرط اصلی این است که خواهان تصرف خود را قبل از متصرف فعلی به اثبات برساند.
- دومین تفاوت در نحوه اجرای این دو حکم است. حکمی که مبتنی بر رفع تصرف عدوانی باشد بلافاصله بدون نیاز به قطعیت، قابلیت اجرا دارد و برای اجرای خلع ید باید بعد از سپری شدن مهلت تجدید نظر خواهی که 20 روز پس از صدور حکم است، درخواست صدور اجراییه داد.
- رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی می تواند خارج از نوبت باشد اما چنین ویژگی در دعوای خلع ید دیده نمی شود.
- خلع ید می تواند هم نسبت به اموال منقول مطرح شود و هم نسبت به اموال غیر منقول. اما دعوای رفع تصرف عدوانی صرفا نسبت به مال غیر منقول امکان طرح دارد.
- هزینه دادرسی از تفاوت های دیگر بین تصرف عدوانی و خلع ید است. تصرف عدوانی از دعاوی غیر مالی است و هزینه دادرسی آن برابر هزینه تمام دعاوی غیر مالی، دارای نرخ مشخصی است. اما دعوای خلع ید از دعاوی مالی است و هزینه دادرسی درصدی از ارزش ملک مورد نظر خواهد بود. بنا براین طبیعتا دوای خلع ید هزینه بیش تری به همراه خواهد داشت.
- دعوای خلع ید در رابطه با عین و منفعت مال منقول یا غیر منقول مطرح می شود. اما دعوای تصرف عدوانی فقط در رابطه با عین مال غیر منقول امکان طرح دارد.
مقایسه خلع ید و تصرف عدوانی
خلع ید و تصرف عدوانی اغلب در دعوا به اشتباه به جای یکدیگر مطرح می شوند و به این ترتیب باعث رد دادخواست خواهند شد. پس لازم است به تفاوت هایی که با یکدیگر دارند توجه داشته باشیم.
[av_hr class=’custom’ height=’20’ shadow=’no-shadow’ position=’center’ custom_border=’av-border-thin’ custom_width=’50px’ custom_border_color=’#d3d3d3′ custom_margin_top=’50px’ custom_margin_bottom=’65px’ icon_select=’yes’ custom_icon_color=’#072f4c’ icon=’uf119′ font=’justice’ av_uid=’av-1viuiwx’